猛砍5亿！老黄埔商场2折起拍，有戏吗？

发布日期：2025-04-15 06:45    点击次数：192

老黄埔一商业体，拍卖了。

今天，区姐网上“冲浪”发现，之前破产被卖的汇赢商业广场，再次“上架”。

市场评估价是6.66亿元，但起拍价只有1.36亿元，相当于2折起拍，相比2022年（约6.66亿起拍）也是猛砍5.3亿。

但是，截至目前，1260次围观下仍然0人报名，大家都是抱着吃瓜的心态。

至于原因嘛，除了因为这是难啃的骨头之外，老黄埔商业也需要升级，一个老商业体，不够有吸引力。

1

说起汇赢商业广场，很多老黄埔街坊应该很熟悉。

这也是老开发区东区首个购物商城，据说2013年开业，至今已有12年。

开业之初，商场人气比较旺，但后期人流量开始减少，甚至有商铺经常倒闭，这对购物体验感也有影响。

展开剩余87%

直到2020年，管理人广州方圆汇赢投资有限公司被裁定破产，商场也走上被拍卖的坎坷之路。

有多坎坷？

2022年，汇赢商业广场开始被挂拍，3.36亿元起拍，当时0人报名流拍。

自此，每隔1到几个月，汇赢商业广场就会被重新上架挂拍，起拍价逐渐下调，但每次都是以0人报名流拍收尾。

直到最近，该商业体已是第21次被法拍，目前仍0人报名，若无意外估计还是流拍。

那么，为何拍卖这么多次，还没找到人接手？

其实，汇赢商业广场也是一个“烫手山芋”。

一方面，存在诸多拍卖风险。

成交后，竞买人需自行处理与租赁方、使用方的交接问题，并承担相关税费及潜在欠费。

其中，交接时就涉及交付问题，区姐看了一下，单是这一项的风险提示，就有14条。

比如，管理人对外观、结构、固定装修及内在质量不做担保；如存在他人对标的物内的物品主张相关权益，由竞买人自行解决；可能存有未办证的无证建筑物等。

比较重要的一点是，出卖方不对不动产的过户事宜作任何保证，交接时涉及的过户问题也需竞买人承担。

而在隐形费用这块，竞买人需要自行承担税费以及其他费用。

比如，成交价当中，并不包含转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费等费用；

物业已缴纳2022年10月水电费，其他时间段若存在其他欠费情况，需竞买人自行承担。

这里面的很多项，都精准踩中法拍“雷点”。

更重要的是，土地使用年限仅剩约22年（至2047年），这无疑增加投资风险。

要知道，很多商场从开业到孵化成功、回本也需要很多年，使用年限越短就意味着盈利年限也少了。

另一方面，目前还存在法律纠纷，商户正常营业中，清退麻烦。

汇赢商业广场之前是由广东汇赢商业百货有限公司及广州宏康数码物业管理有限公司承租，目前管理人还与这两家公司有法律纠纷。

据了解，管理人已明确租赁合同已于2020年依法解除，并要求占用人限期腾空返还上述物业财产，但可能不太顺利，目前双方正在打官司。

目前案件一审判决已作出，支持管理人的腾退要求等，但判决尚未生效，现正处二审阶段。

此外，目前商场内还正常营业，后续还要花时间沟通协商、腾退，麻烦不小。

看到这里，或许也有人好奇，汇赢商业广场地段也不算差，为何还会走到法拍这一步？

除了管理人破产之外，还在于受到市场环境的影响：

一是，受到电商冲击，实体店购物人群减少；

二是，自身运营不善，周边虽居住人口众多，但还有南岗万达广场、时代城、佳兆业广场，同质化竞争严重。

汇赢商业广场位置示意

2

汇赢商业广场落幕，也是老黄埔商业的一个小切面。

老黄埔商业，确实急需升级。

1、缺乏高端商业，跟不上需求。

很多人都在喊老黄埔缺商业，其实是缺少比较好的商业体。

目前主要还是一些老牌商业体在撑着，比如惠润广场、大沙东商业街、海印潮楼、港湾路商业街等。

但是，这些基本是建成年代久、规模小、不够高端、业态混乱。

其中的惠润广场，是大沙片区最大商场，开业15年，建面只有3万平，业态以中低端的饮食和服饰为主。

图源：惠润广场官微

而且，板块内的商业空白期太久，商业发展需要继续加大力度。

比如，大沙地的潮楼、惠润广场是2010年建成，时隔10年之后，才出现夏园以东的南岗万达、佳纷天地，商业发展较缓慢。

2023年老黄埔迎来保利鱼珠时光，但却是在三溪旁边，老黄埔街坊来逛要跑好远。

而今年黄埔计划新增的5个商场，就有4个在科学城，只有1个在老黄埔，即西区时光99。

2、老黄埔部分传统商业经营不善倒闭。

受整体市场环境影响，近几年，老黄埔陆续出现传统商超倒闭。

2020年，摩登百货黄埔店停止营业；

2022年，黄埔百佳永辉怡港花园分店正式闭店；

2024年，夏园地铁站附近华润万家夏园店宣告停业。

汇赢商业广场虽还在营业，但也经营不善，若没找到“接盘侠”盘活，处境也不太乐观。

实际上，老黄埔是有足够的消费群体，也能够孵化出高端消费力，商业短板急需完善。

因为，老黄埔常住人口（58万人）也比科学城（55万人）要密集，而且靠近天河，能承接珠城、金融城外溢。

而目前老黄埔商业急需完善的，是拔高商业的档次。

或许，老黄埔也意识到这个问题，在逐渐在完善：

比如，争取高端商业进驻。

之前就在争取Costco落户，传言会在广园路、丰乐路附近。

再如，依托旧改或新盘引进商业配套。

双沙旧改（中建·一城江山海）拟引进万象系商业；万科城市之光、万科黄埔新城的商业也在兑现；裕丰围旧改项目将规划超级邻里中心。

中建·一城江山海TOD综合体效果图

值得一提的是，老黄埔规划打造1个都市级商圈（黄埔湾）、3个区级商圈（大沙地、南岗、西区），以后在商业上也会继续发力。

再加上板块内旧改加速、新盘增加，人口越来越密集，商业也会紧跟上。

所以，老黄埔商业还是可以期待一下的，你们觉得呢？欢迎进群唠唠。

发布于：广东省